変動金利の5年ルール・125％ルールとは？未払利息と確認点を解説

筆者（KENTA）は賃貸暮らしで、住宅ローンを借りた経験はありません。この記事は、銀行と住宅金融支援機構の公式資料を調べて整理した一般的な情報です。特定の銀行・商品・金利タイプを勧めるものではなく、実際の条件は契約書類と金融機関で確認してください。

金利上昇のニュースでは、「変動金利は怖い」と「5年ルールがあるから大丈夫」という二つの説明を見かけます。公式資料を確認すると、どちらも一部は正しいものの、返済額が変わらないことと負担が変わらないことは同じではありません。

5年ルールと125％ルールは、返済額の見直し方に関する仕組み

変動金利型住宅ローンでは、金利を半年ごとに見直す例があります。一方で、毎月の返済額を金利見直しのたびに変えるとは限りません。三菱UFJ銀行、三井住友信託銀行、りそな銀行などが案内する5年ルールは、返済額を原則5年ごとに見直す仕組みです。125％ルールは、見直しで増額する場合に、直前の返済額の125％を上限とする仕組みです。

月10万円の返済であれば、125％ルールが適用される見直し時の上限は12万5,000円です。ただし、上限は5年ごとの見直しごとに計算されます。長期では1.25倍を超えて増えることがあり、そもそも上限が適用されない商品・場面もあります。

変動金利なら必ず適用されるわけではない

確認できた銀行の公式情報でも、返済方法、固定金利特約の終了、繰上返済後の再計算、契約時期などで扱いが分かれています。以下は2026年10月4日に各公式ページで確認した範囲です。実際には自分の契約書類が優先されます。

返済額が同じでも、金利上昇の影響は元金の減り方に出る

元利均等返済の毎月返済額は、利息と元金に分かれます。5年ルールで返済額が固定されている間に金利が上がると、同じ返済額の中で利息の割合が増え、元金の返済額は減ります。三井住友信託銀行も、利息が増えた分だけ元金の返済額が減少する趣旨を案内しています。

したがって、5年ルールは金利上昇の影響をなくすものではありません。返済額に表れる時期をならす仕組みであり、返済額だけでなく、元金と利息の内訳、残高、次回見直し日を見る必要があります。

金利上昇が大きいと未払利息が生じる場合がある

月の利息が返済額を上回ると、超えた分が未払利息として繰り延べられる場合があります。三菱UFJ銀行、三井住友信託銀行、りそな銀行は未払利息の扱いを案内しています。未払利息がある間は元金が減らないことがあり、最終回に未返済残高や未払利息をまとめて返済する扱いとなる場合があります。

仮の試算では、上限があっても残高との差が広がり得る

仕組みを確認するため、借入3,500万円・35年・元利均等返済・当初年0.5％で5年間返済した後、金利が一定になる仮定を置きました。ボーナス返済・繰上返済・日割計算を含まない簡易試算であり、金利の予測や実際の銀行計算ではありません。

5.0％のケースは極端な仮定です。この条件では、5年後の月利息が返済額を上回り、簡易試算上の未払利息は10年目までに約78万円です。これは将来を予測する数値ではなく、「返済額が抑えられていても利息・残高は別に確認する」必要を示す例です。

変動型を利用する人が多いからこそ、契約条件を確認する

住宅金融支援機構の2026年1月調査では、2025年4〜9月に住宅ローンを利用した回答者の75.0％が変動型を選びました。同じ調査で、将来の金利上昇時に返済額がどれくらい増えるかの理解に「少し不安」「よく理解していない」「全く理解していない」と答えた人の合計は52.0％でした。調査は回答者1,237件のインターネット調査であり、全ての借入者を表すものではありません。

借入前・返済中に確認するポイント

返済額の見直し時期や細かな計算は、金銭消費貸借契約証書、返済予定表、契約時のリスク説明書、金融機関のマイページ等で確認できます。不明な点は、返済中または検討中の金融機関へ確認するのが確実です。繰上返済、借り換え、固定への切替は手数料や審査、家計の資金計画に関わるため、一律に勧めません。

まとめ

5年ルール・125％ルールは、返済額の急な変化を抑える仕組みですが、全ての契約に共通するものではありません。ルールが適用されても、金利上昇の影響は元金の減り方、残高、未払利息に表れることがあります。商品名や一般論で決めず、契約書類と金融機関の最新説明で確認します。

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