住宅購入の諸費用はいくら？頭金と別に確認したい税金・登記・保険・引越し費用

住宅の購入を考え始めると、まず目に入るのは物件価格と頭金です。ただ、実際に動き始めると、仲介手数料、印紙税、登記の費用、ローンの手数料、保険、引越し……と、物件価格とは別のお金が次々に出てきます。

この記事では、諸費用を「いつ払うか」で分けて洗い出す手順を整理します。金額の目安は、物件の種類（新築・中古、戸建て・マンション）、価格、地域、住宅ローン、契約条件で変わるため、「物件価格の○％」のような一律の数字は示しません。代わりに、公的な資料で確認できる計算の仕組みと、確認する書類を示します。

結論：諸費用は「割合」ではなく「時期ごとの項目」で洗い出す

先に、確認の順番を5点にまとめます（私の整理です）。

諸費用を時期ごとに整理する

どの項目が自分の取引に当てはまるかは、物件の種類・取引の形・ローンの種類で変わります。たとえば、売主から直接購入する取引では仲介手数料がかからない場合があり、戸建てには管理費・修繕積立金がありません。

項目ごとの確認ポイント

仲介手数料：上限は法令で決まっているが、実際の額は契約で確認する

宅地建物取引業法は、宅建業者が受け取れる報酬の上限を国土交通大臣が定めるとし（第46条）、上限を超えて受け取ってはならないとしています。売買の媒介（仲介）の上限は、国土交通省の告示で、売買代金（消費税を含まない額）を次の区分に分けて、料率を掛けた金額の合計とされています（依頼者の一方につき）。

この計算を整理すると、400万円を超える物件では「代金×3％＋6万円」（これに消費税）と同じになります（私の計算）。たとえば、次のようになります（あくまで法令上の上限の計算例で、実際の額ではありません）。

注意したい点は次のとおりです。

売買契約時：手付金と印紙税

手付金： 売買契約の締結時に、売主に支払う金銭です。宅建業者が自ら売主になる取引では、手付は代金の10分の2を超えてはなりません（宅建業法第39条）。また、完成前の物件の売買などで、業者が売主の場合の手付金等の保全措置（第41条）や、重要事項説明書への記載（第35条）があります。手付金の額、解約の条件（手付の放棄など）、保全措置の有無は、契約前に重要事項説明書・契約書で確認します。

印紙税： 売買契約書には、印紙税がかかります（紙の契約書の場合）。国税庁によると、不動産の譲渡に関する契約書は、令和9年3月31日までに作成されるものについて、税額が軽減されています。たとえば、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下なら1万円、5,000万円を超え1億円以下なら3万円です（令和8年4月1日現在）。契約書の作成日と、契約金額の記載で、税額が決まります。

ローン契約時：融資手数料・保証料・印紙税・団信

ローンの契約時には、融資手数料（事務手数料）、保証料、金銭消費貸借契約書の印紙税などがかかる場合があります。金額・有無は、金融機関・商品によって大きく異なるため、商品説明書や見積書で確認します。

金銭消費貸借契約書の印紙税は、契約金額によって異なり（国税庁）、1,000万円を超え5,000万円以下で2万円、5,000万円を超え1億円以下で6万円です。こちらは、不動産売買契約書のような軽減措置の対象ではありません（令和8年4月1日現在の一覧表）。

団体信用生命保険（団信）は、保険料が金利に含まれる場合や、特約の保険料が別にかかる場合など、商品で扱いが違います。詳しくは団信の特約とは？の記事を参照してください。ローンの金利・返済額の考え方は、住宅ローンを組む前の確認事項の記事に整理しています。

登記：登録免許税と、司法書士などの報酬

物件を購入したら、所有権の登記（新築なら保存登記、中古なら移転登記）と、住宅ローンを借りる場合は抵当権の設定登記を行うのが一般的です。かかる費用は、登録免許税（税金）と、司法書士・土地家屋調査士への報酬に分かれます。

登録免許税： 課税標準となる不動産の価額は、固定資産課税台帳に登録された価格がある場合は、原則その価格です（購入価格そのものではありません。国税庁）。税率は、本則と、住宅用家屋の軽減措置で異なります。

（国税庁、令和8年4月）。特定の認定長期優良住宅などでは、さらに軽減される場合があります。

軽減措置の適用を受けるには、床面積が50㎡以上であること、新築または取得後1年以内に登記を受けること、登記の申請書にその住宅用家屋の所在地の市区町村長の証明書を添付することなどの要件があります（中古住宅には、ほかにも要件があります。国土交通省や市区町村、法務局で確認してください）。登記した後で証明書を提出しても、軽減税率は受けられません（国税庁）。

司法書士などの報酬： 事務所ごとに異なります。見積書で確認します（住宅金融支援機構のフラット35の案内でも、司法書士・土地家屋調査士が発行した見積書が確認書類とされています）。

火災保険・地震保険

住宅ローンを借りる場合、金融機関によっては火災保険の加入が条件になることがあります（条件は金融機関に確認）。保険料、補償の範囲、保険期間、地震保険の付帯は、物件・補償内容・保険会社で変わります。見積書で、補償内容と保険料を、購入する物件の条件（構造、所在地など）で確認します。地震保険の仕組みは、地震保険とは？の記事を参照してください。特定の保険商品をすすめるものではありません。

マンションの場合：管理費・修繕積立金・修繕積立基金・管理準備金

マンションでは、毎月の管理費・修繕積立金が、入居後の継続的な費用になります。また、購入時に修繕積立基金や管理準備金をまとめて払う場合があります。

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）では、積立方法には、均等に積み立てる均等積立方式と、当初を抑えて段階的に引き上げる段階増額積立方式があり、購入時に基金を集める方法や、修繕時に一時金を集める方法もあると説明されています。将来の負担増を前提とする積立方式の場合は、その負担増が自分の資金計画（ローン返済など）の範囲に収まるかを、購入前に検討するよう示されています。

確認したいのは、現在の月額、将来の引上げ計画、一時金の可能性、修繕積立基金・管理準備金の有無と額です。重要事項説明書・管理規約・長期修繕計画で確認します。

固定資産税・都市計画税：精算金と、入居後の毎年の税金

固定資産税は、土地・家屋を所有する人にかかる市町村税（東京23区は都税）で、1月1日の資産の所有者が納税義務者です。納税義務者は、原則、登記簿などに所有者として登録されている人です（総務省）。都市計画税は、市街化区域内の土地・家屋にかかる税で、課税するかどうかや税率（0.3％以下）は、市町村の条例によります。

住宅用地には、課税標準を軽減する特例があります（200㎡以下の住宅用地は、課税標準が価格の6分の1。総務省）。

売買では、引渡し時に、固定資産税・都市計画税を売主と買主の間で精算する取引があります。この精算金は、決済の精算書や重要事項説明書で確認します（フラット35の案内でも、固定資産税・都市計画税の精算金が借入対象の費用として挙げられており、確認書類は重要事項説明書・清算書とされています）。精算の方法や起算日は、契約の内容によります。

不動産取得税：入居後に別に請求される税金

不動産取得税は、土地や家屋を購入・新築などで取得したときに、都道府県が課す税金です（総務省）。ポイントは次のとおりです。

総務省の「やさしい地方税」には、東京都の平均的な一戸建て住宅（2025年）の場合、特例により実質非課税となる例が示されています。ただし、自分の物件で非課税や軽減になるかは、取得日・面積・築年・耐震基準・手続きで決まるため、物件の所在地の都道府県税事務所で確認します。

住宅ローン控除

住宅ローン控除は、適用要件（借入限度額・床面積・所得・入居時期・住宅の性能）によって、受けられる額が変わります。初年度は確定申告が必要です。詳しくは住宅ローン控除とは？の記事で整理しています。控除額は、予算の上限を決める材料にしないで、資金計画とは別に確認してください。

オプション・追加工事：契約に含まれるか、別の契約かを確認する

住宅の購入では、物件価格のほかに、照明・カーテン・エアコン・床のコーティングなど、オプションや追加の工事・商品の提案を受けることがあります（物件の種類や販売会社によって異なります。筆者は購入経験がなく、この点を公的資料で確認できていないため、一般的な確認項目として書きます）。

こうした費用は、物件の売買金額に含まれるのか、別の契約や別の支払いになるのかで扱いが変わります。たとえば、後述するフラット35の借入対象の案内では、カーテン・エアコン・照明器具などは「購入する住宅の売買金額に含まれるもの」が対象とされています。逆にいえば、売買金額とは別に契約する場合は、扱いが違う可能性があります（金融機関・商品で確認してください）。

確認したいのは、次の点です。

オプションを付ける、付けないは、各自の考え方で決めることです。ここでは、どちらが良いとは言いません。大切なのは、付けると決めた費用も、付けないと決めた費用も、見積書の上で見える状態にしておくことです。

引越し・家具家電

引越し費用は、基準運賃＋料金＋実費＋附帯サービス料で構成されると、運輸局が説明しています（近畿運輸局）。運賃は、距離・時間・車両・作業員の数で決まり、休日は2割増、深夜・早朝は3割増などの割増があります。荷物の量、時期、エリアによって変わるため、見積書で内訳を確認します。

家具・家電・カーテンなどは、新居の広さや設備で必要なものが違います。なお、フラット35の借入対象の費用の案内では、「カーテン、エアコン、照明器具などの費用で、購入する住宅の売買金額に含まれるもの」は対象とされていますが、売買金額に含まれない一般の家具・家電や引越し費用は、案内の費用の表に載っていません。

「頭金ゼロでも買える」と「手元資金が不要」は別の話

「頭金ゼロ」「フルローン」という言葉は、物件価格を借入でまかなうという意味で、諸費用や入居後の費用まで手元資金が不要という意味ではありません。

たとえば、住宅金融支援機構の【フラット35】では、借入額は、住宅の建設費・購入価額（売買契約書の売買金額など）以内とされています。そのうえで、同機構のFAQ（借入対象となる諸費用）には、一定の諸費用は、売買金額に含まれていなくても、確認書類で金額が確認できれば借入対象になると示されています。たとえば、住宅を購入する場合、次の費用が挙げられています（住宅金融支援機構。取扱金融機関に確認が必要とされています）。

つまり、商品によっては、諸費用の一部をローンに含められる場合があります。ただし、次の点に注意が必要です。

このため、「頭金ゼロで買えるか」ではなく、自分の取引で、いつ・いくらの現金が必要になるかを、時期ごとの表で洗い出すことをおすすめします。購入後に、生活費や急な支出のための現金が残るかも、あわせて確認してください（生活防衛資金はいくら必要？も参照）。

確認する書類の順番

諸費用は、次の順で書面を確認すると、抜けにくくなります。

不明な項目は、契約の前に質問し、回答を書面（メールなど）で残すことをおすすめします。

諸費用チェックリスト

よくある質問

Q. 諸費用は、物件価格の何％くらいですか？
A. 公的な基準はありません。物件の種類（新築・中古、戸建て・マンション）、価格、地域、ローン、契約条件で、項目も金額も変わります。「○％」という目安だけで資金計画を決めず、項目ごとに見積書で確認してください。

Q. 仲介手数料は、必ず「3％＋6万円」ですか？
A. 国土交通省の告示で定められているのは上限です。400万円を超える物件の上限は、代金（消費税抜き）の3％に6万円を加えた額に、消費税を加えたものと同じになります（私の計算）。実際の額は、媒介契約の内容で決まります。800万円以下の低廉な空家等には、別の特例もあります。売主から直接購入する取引では、仲介手数料がかからない場合もあります。

Q. 登録免許税の軽減は、誰でも受けられますか？
A. 住宅用家屋の軽減は、個人が自己の居住の用に供する場合で、床面積が50㎡以上であること、新築または取得後1年以内に登記すること、市区町村長の証明書を添付することなどの要件があります（国税庁）。令和9年3月31日までの登記が対象です。

Q. 不動産取得税は、必ずかかりますか？
A. 課税標準や控除の条件によって、かからない場合や軽減される場合があります。新築・中古、床面積、築年、耐震基準、取得日などで変わるため、物件の所在地の都道府県税事務所の案内で確認してください。

Q. 「頭金ゼロ」で買えば、手元のお金はいりませんか？
A. 頭金がゼロでも、契約時の手付金、引渡し時の諸費用（ローンに含められない分）、引越し、入居後の税金などで、現金が必要になる場合があります。ローンで一部の諸費用をまかなえる商品もありますが、確認書類・審査・金利の違いなどを確認してください。

Q. 住宅ローン控除で、費用は戻ってきますか？
A. 住宅ローン控除は、適用要件（借入限度額・床面積・所得・入居時期・住宅性能）で額が変わる制度で、諸費用を戻す制度ではありません。詳しくは住宅ローン控除とは？を参照してください。

まとめ

私は、住宅を購入した経験がありません。だからこそ、実際に動く前に、「いつ・どこに・いくら払うのか」を表にして洗い出しておく大切さを、調べながら感じました。購入するかどうか、いくらまで出せるかは、ここでは判断せず、家計と書面で確認してください。

金利は、毎月の返済額と総支払額に大きく関わるため、私も購入を考えるなら最初に気になる点です。ただ、金利の低さだけを見て、諸費用やオプションなどの「金利に出てこないお金」を見落とすと、手元の資金計画が崩れることがあります。金利と返済額の考え方は住宅ローンを組む前の確認事項で、この記事では、金利以外のお金の洗い出しを整理しました。

確認した一次情報（確認日：2026年10月7日）

免責

この記事は、公的な資料を調べて整理した一般的な情報です。購入の可否、予算、特定の物件・住宅ローン・保険の選択を示すものではなく、税額・費用・適用の可否を保証するものでもありません。税制の特例、手数料、手続きは、物件・契約・取得日・金融機関・自治体によって異なり、改正されることがあります。実際の判断は、見積書・重要事項説明書・契約書などの書面と、不動産会社・金融機関・税務署・都道府県税事務所・司法書士・税理士などの専門家への確認で行ってください。筆者は住宅を購入した経験がなく、体験談ではありません。